Veelgestelde vragen

Wat is het verschil tussen een basis- en een tophypotheek?
De executiewaarde is voor de bank het uitgangspunt voor de financiering. Afhankelijk van wat u moet lenen is hiervoor een basis- of een tophypotheek nodig. Bij een basishypotheek wordt tot 90% van de marktwaarde tegen een basisrente geleend. Alles boven de 90% van de marktwaarde moet u dan met eigen middelen opbrengen. Indien u meer wil lenen dan 90% van de marktwaarde dan vraagt de bank een hogere rente. Omdat het risico van de bank groter wordt vraagt men een hoger rentepercentage. De opslag op de basisrente noemen we ook wel een “topopslag”. Zo’n hypotheek is een zogenaamde tophypotheek.

Wat is een opstalverzekering?
Uw huis moet goed verzekerd zijn tegen schade als gevolg van brand, blikseminslag, storm etc. U dient het onderpand, uw huis, te verzekeren tegen de herbouwwaarde. Het is verstandig om een “all risks” opstalverzekering te sluiten met garantie tegen onderverzekering. Zo voorkomt u dat u bij bijvoorbeeld een brand minder krijgt uitgekeerd dan de waarde van het onderpand.

Wat is onroerende zaakbelasting?
De gemeente int jaarlijks deze belasting. Het tarief verschilt per gemeente en de waarde van uw huis bepaalt de hoogte van de aanslag. Deze waarde is de zogenaamde WOZ- waarde (Wet Onroerende Zaakbelasting) en is door de gemeente vastgesteld.

Kun je onderhoud aan de woning of een verbouwing financieren?
Vrijwel elke huiseigenaar gaat vroeg of laat verbouwen. Keuken en badkamer zijn in dit kader favoriet. Schulden die aangegaan zijn voor het onderhoud en de verbetering van de eigen woning worden gelijkgesteld aan schulden aangegaan voor de verwerving van de eigen woning. Deze uitbreiding van de schulden waarvan de rente voor aftrek in aanmerking komt, geldt alleen voor zover die verbetering en het onderhoud met schriftelijke bescheiden kunnen worden aangetoond. Voor de verhoging van de financiering gaat een nieuwe dertigjaarsperiode in. De regeling geldt ook voor een woonwagen en woonboot indien deze onder de eigenwoningregeling vallen.

Overwaarde
Ook als er geen sprake is van overwaarde is het toch mogelijk om een verbouwing aan de woning te financieren. Als u verbouwt ontstaat in de regel ontstaat een waardetoename van de woning na verbouwing. Ter verkrijging van een financiering zal een geldverstrekker een taxatierapport verlangen met daarin de waarde van de woning voor en na verbouwing. Deze schatting wordt gemaakt door een taxateur, aan de hand van de verbouwingsplannen van de eigenwoningbezitter. Zoals eerder gesteld komen verbouwingen van of aan keukens en badkamers veelvuldig voor. Zeker wanneer de oude keuken of badkamer gedateerd is, zal de waardetoename hoger zijn, dan wanneer een dergelijke verbouwing plaatsvindt uit esthetische overwegingen. Verbouwingen als gevolg van achterstallig onderhoud kunnen wel tot 80% waardetoename leiden. Een investering die leidt tot 100% waardetoename komt minder vaak voor. Dit heeft te maken met het feit dat elke huiseigenaar toch zijn persoonlijke smaak in de verbouwing laat terugkomen. Een koper zal daar in de regel een andere mening op nahouden, waardoor hij niet bereid zal zijn het volledige bedrag ervoor te betalen

Voorbeeld
Peter en Johanneke hebben in 2001 een eigen woning gekocht. Hierdoor hebben zij een hypotheekschuld van €175.000. De rente over deze lening is aftrekbaar t/m 2030. Indien in 2014 een verbouwing (bijvoorbeeld een nieuwe keuken) van € 25.000 wordt gefinancierd is de rente over dit bedrag t/m 2043 aftrekbaar. In februari 2018 verkopen zij hun huis voor € 230.000. Aan de makelaar moeten zij € 2.500 makelaarscourtage betalen. Het verschil tussen de verkoopprijs en de hypotheek die zij op het oude pand hadden bepaald de overwaarde.

Wat is “de bijleenregeling”?
Sinds 1 januari 2004 is de Bijleenregeling van kracht. De Bijleenregeling kan van invloed zijn op de maximale hypotheekrenteaftrek als u besluit om binnen 3 jaar na verkoop van een woning een ander huis te kopen. Als u uw woning voor een hoger bedrag verkoopt dan de hoogte van de hypotheek die u heeft afgesloten, dan heeft u ‘overwaarde’. Dit is het verschil tussen de marktwaarde van de woning en de hoogte van de afgesloten hypotheek.

Bij Peter en Johanneke is de overwaarde:
€ 230.000 verkoopprijs -/- € 2.500 makelaarscourtage = € 227.500
€ 227.500 – € 200.000 oude hypotheek =  € 27.500 overwaarde oftewel eigenwoningreserve

Als Peter en Johanneke binnen 3 jaar een woning kopen dan is het de bedoeling dat ze de overwaarde ad € 27.500 in de nieuwe woning inbrengen. Er wordt dus een hypotheek afgesloten voor het verschil tussen de aankoopprijs van het nieuwe huis verminderd met de overwaarde op het vorige huis. Voor deze nieuwe hypotheek geldt dat ze de rente op de hypothecaire schuld mogen aftrekken van de belasting. Dus als Peter en Johanneke binnen 3 jaar na verkoop van het oude huis een bestaand huis kopen voor € 300.000 dan komt de totale investering inclusief bijkomende kosten op € 330.000. Door de overwaarde uit het oude huis ad € 27.500 in het nieuwe huis te stoppen blijft er een aftrekbare lening over groot € 302.500.

Indien ze de € 27.500 overwaarde niet in het nieuwe huis steken, dan mogen ze de hypotheekrenteaftrek niet langer volledig toepassen. De hoogte van de nieuwe hypotheek is namelijk hoger dan eigenlijk nodig zou zijn. De hypothecaire schuld is immers niet verminderd met het bedrag aan overwaarde. De rente over het gedeelte van de hypotheek dat in hoogte gelijk is aan de hoogte van de overwaarde kan niet langer van de belasting worden afgetrokken. De bruto rente over dat overwaardedeel is dan ook de netto rente die ze zullen moeten betalen.

De Bijleenregeling is dus alleen van toepassing als ze hun woning verkopen en binnen 3 jaar een andere woning kopen. Wanneer u voor het eerst een eigen woning koopt dan heeft u met deze regeling niets te maken. Onder “links”  treft u een rekenhulp bijleenregeling aan.

Hoe zit met de eigen woning bij echtscheiding?
Ruim 30% van de huwelijk strandt in een echtscheiding. Dat betekent dat ook ruim 30% van de huiseigenaren met scheiding te maken heeft. Rond echtscheiding spelen vele fiscale problemen. Hieronder zijn deze aandachtspunten in beeld gebracht. Bij een echtscheiding kan de woning maximaal voor 24 maanden nog als eigen woning worden aangemerkt, nadat de woning door de belastingplichtige – die (gedeeltelijk) eigenaar van de woning is – is verlaten. Voorwaarde is wel dat de ex-partner de woning gebruikt als hoofdverblijfplaats. Dit wordt de scheidingsregeling genoemd.

Verhuur aan ex-partner
Voor de partner die de woning aan zijn ex-partner verhuurt, geldt ook dat deze woning gedurende 2 jaar nog een eigen woning is. Dat betekent dat de ontvangen huur onbelast is. Wel dient het eigenwoningforfait te worden aangegeven. Hierdoor is alle betaalde hypotheekrente aftrekbaar. De termijn van 2 jaar kan mogelijk in bijzondere situaties worden opgerekt. De vertraging moet dan wel worden veroorzaakt door de Belastingdienst.Het huwelijkse goederenregime is steeds van belang om te bepalen of er sprake is van een eigen woning. Er wordt namelijk een onderscheid gemaakt tussen gehuwd zijn in gemeenschap van goederen of op huwelijkse voorwaarden.

Gemeenschap van goederen
Bij gemeenschap van goederen zijn beide partners gemeenschappelijk eigenaar. Zodra een van hen de woning verlaat zijn beiden voor elk 50% eigenaar en moeten zij elk 50% van het eigenwoningforfait aangeven. Doordat de vertrekkende partner de achterblijvende partner in het huis laat wonen, kan de vertrekkende partner het bedrag aan eigenwoningforfait aftrekken als alimentatie. Dit is een zogenoemde persoonsgebonden aftrekpost die bij een aparte vraag op het aangiftebiljet moet worden ingevuld.

Voorbeeld
Cees pakt op 01-1-2014 zijn biezen en verlaat de echtelijke woning. Cees en Janneke zijn in gemeenschap van goederen getrouwd. Cees geeft 50% van het eigenwoningforfait aan. Doordat hij Janneke (met eventuele kinderen) in de woning laat wonen kan hij de 50% direct weer als alimentatie aftrekken. Janneke geeft ook 50% van het eigenwoningforfait op en daarnaast geniet zij (belaste) alimentatie van 50% van het eigenwoningforfait. Per saldo geeft Cees dus niets aan en Janneke 100% van het eigenwoningforfait.

Huwelijkse voorwaarden
Bij huwelijkse voorwaarden werkt dezelfde methodiek. Eerst moet worden bepaald wie eigenaar is van de woning. De eigenaar dient 100% van het eigenwoningforfait aan te geven.

Voorbeeld
Cees en Janneke zijn nu onder huwelijkse voorwaarden gehuwd. Als Cees eigenaar is geeft hij 100% van het forfait aan en kan hij 100% weer als alimentatie aftrekken. In dat geval geeft Janneke 100% van het forfait (als alimentatie) aan. Als Janneke eigenaar is geldt voor haar gewoon de hoofdregel. Zij is immers eigenaar en de woning is haar hoofdverblijf. Janneke geeft dus 100% aan en Cees hoeft niets te doen.

Woning komt na enige tijd in de verkoop
Indien de partner de woning verlaat en na bijvoorbeeld een jaar wordt de woning aansluitend aan de scheidingsregeling leeg te koop gezet dan geldt de verhuisregeling. De periode waarover de scheidingsregeling is toegepast wordt voor de toepassing van de verhuisregeling aangemerkt als leegstand. De overige voorwaarden en uitgangspunten van de verhuisregeling gelden onverkort.

Voorbeeld
Een echtpaar gaat op 1-7-2005 duurzaam gescheiden leven. De vrouw verhuist. De woning is haar eigendom. De man blijft tot 1-3-2007 nog in de woning wonen. Na zijn verhuizing wordt de woning te koop gezet en verkocht op 1-9-2007. Over de periode 1-7-2005 – 1-3-2007 geldt de echtscheidingsregeling. Daarna geldt de verhuisregeling tot het moment van verkoop (1-9-2007).

Verhuur aan ex-partner
De staatssecretaris heeft bevestigd dat voor de partner die de woning aan zijn ex-partner verhuurd, deze woning ook gedurende twee jaar nog een eigen woning is. Dat betekent dat de ontvangen huur onbelast is. Wel dient het eigenwoningforfait te worden aangegeven. Hierdoor is alle betaalde hypotheekrente aftrekbaar.